Ελληνοτουρκικά: Έτσι επιχειρείται η «υβριδική εισβολή» στην Ελλάδα-Τουρκική «κομπίνα» με real estate στα Δωδεκάνησα

Με «εταιρείες – βιτρίνα» επιχειρείται η παράκαμψη του αυστηρού νομικού πλαισίου για την απόκτηση ακινήτων στις παραμεθόριες περιοχές.

Ελληνοτουρκικά: Έτσι επιχειρείται η «υβριδική εισβολή» στην Ελλάδα-Τουρκική «κομπίνα» με real estate στα Δωδεκάνησα

Έντονο και διαρκώς αυξανόμενο εμφανίζεται τα τελευταία χρόνια το ενδιαφέρον τούρκων πολιτών για την αγορά ακινήτων στα Δωδεκάνησα, την ώρα που το ισχύον νομοθετικό πλαίσιο θέτει αυστηρούς περιορισμούς στην απόκτηση περιουσίας στις παραμεθόριες περιοχές από υπηκόους τρίτων χωρών.

Η αγορά ακινήτου στις συγκεκριμένες ζώνες προϋποθέτει ειδική άδεια, γεγονός που, σύμφωνα με πηγές της αγοράς, έχει οδηγήσει ορισμένους ενδιαφερομένους στην αναζήτηση εναλλακτικών διαδρομών.

Ενδεικτικό του ενδιαφέροντος που καταγράφεται είναι και δημοσίευμα της τουρκικής εφημερίδας «Milliyet» τον Φεβρουάριο, σύμφωνα με το οποίο τούρκοι πολίτες αποκτούν ακίνητα στη Θράκη μέσω εταιρειών με έδρα στη Βουλγαρία και σε άλλα κράτη – μέλη της Ευρωπαϊκής Ενωσης.

Σύμφωνα με δύο πηγές που γνωρίζουν καλά την αγορά ακινήτων στα Δωδεκάνησα και μίλησαν στα «ΝΕΑ» υπό καθεστώς ανωνυμίας, αντίστοιχη πρακτική φέρεται να έχει κάνει την εμφάνισή της και στην περιοχή του Νοτιοανατολικού Αιγαίου. Οπως υποστηρίζουν, η «κομπίνα» στήνεται με τη δημιουργία «εταιρειών – βιτρίνα», οι οποίες μπορεί να εμφανίζονται ως ελληνικές ή ως εταιρείες άλλου κράτους – μέλους της ΕΕ, ενώ πίσω από τη νομική τους υπόσταση βρίσκεται στην πραγματικότητα πολίτης τρίτης χώρας.

Κατά τις ίδιες πηγές, το Ανατολικό Αιγαίο και ειδικότερα τα Δωδεκάνησα βρίσκονται στο «μάτι του κυκλώνα», καθώς το επενδυτικό ενδιαφέρον για οικόπεδα, κατοικίες αλλά και μεγαλύτερες τουριστικές μονάδες έχει ενταθεί αισθητά.

Το κόλπο

Οπως περιγράφουν οι δύο πηγές, το τουρκικό ενδιαφέρον για την αγορά ακινήτων στα Δωδεκάνησα έχει κορυφωθεί κατά την τελευταία διετία. Η διαδικασία, σύμφωνα με την περιγραφή τους, ξεκινά από τη σύσταση μιας εταιρείας – βιτρίνας, συνήθως μιας μονοπρόσωπης ΙΚΕ.

Η εταιρεία αυτή μπορεί να εμφανίζει ως καταστατική έδρα μια διεύθυνση στην Αθήνα ή σε άλλη ελληνική πόλη ή ακόμη και σε οποιοδήποτε άλλο κράτος – μέλος της Ευρωπαϊκής Ενωσης. Το εταιρικό περίβλημα, ωστόσο, δεν αποτυπώνει κατ’ ανάγκη και την πραγματική εικόνα πίσω από την επένδυση.

«Από πίσω όμως κρύβεται πολίτης τρίτης χώρας και η πραγματική έδρα μπορεί να βρίσκεται στην Αγκυρα ή οπουδήποτε αλλού», σημειώνουν.

Στη συνέχεια η αγοραπωλησία πραγματοποιείται από την εταιρεία, η οποία εμφανίζεται ως ο νόμιμος αγοραστής. Στην πραγματικότητα, σύμφωνα με τις ίδιες καταγγελίες, το ακίνητο καταλήγει να εξυπηρετεί τα συμφέροντα του φυσικού προσώπου που βρίσκεται πίσω από την εταιρική δομή.

Το σημείο που φέρεται να δημιουργεί το επίμαχο «παραθυράκι» βρίσκεται στο γεγονός ότι για τη σύνταξη των συμβολαίων λαμβάνεται υπόψη η καταστατική έδρα της εταιρείας και όχι η πραγματική. Με αυτόν τον τρόπο, σύμφωνα με τις ίδιες πηγές, δημιουργούνται οι προϋποθέσεις ώστε εταιρείες που εμφανίζονται ως εγκατεστημένες στην Ελλάδα ή σε άλλη χώρα της ΕΕ να μπορούν να αποκτούν ακίνητα σε περιοχές όπου η αγορά από υπηκόους τρίτων χωρών υπόκειται σε αυστηρούς περιορισμούς.

«Εάν ο νόμος εφαρμοζόταν κατά γράμμα, αυτά τα συμβόλαια δεν θα έπρεπε να προχωρούν», σημειώνει μία από τις δύο πηγές.

Το χρήμα ανεβάζει τις τιμές

Στην εξίσωση, πάντως, υπάρχει και ένας ακόμη παράγοντας: το χρήμα. Ανθρωποι που γνωρίζουν την αγορά και τον τρόπο με τον οποίο κινούνται οι συγκεκριμένοι επενδυτές υποστηρίζουν ότι σε αρκετές περιπτώσεις τούρκοι ενδιαφερόμενοι εμφανίζονται διατεθειμένοι να καταβάλουν ποσά πολλαπλάσια της αντικειμενικής αξίας οικοπέδων και ακινήτων.

Η πρακτική αυτή, εφόσον επιβεβαιώνεται, δεν επηρεάζει μόνο τις συγκεκριμένες αγοραπωλησίες αλλά και τη συνολική εικόνα της αγοράς, καθώς συμβάλλει στην περαιτέρω άνοδο των τιμών σε περιοχές όπου η προσφορά ακινήτων είναι ούτως ή άλλως περιορισμένη.

Το ενδιαφέρον δεν περιορίζεται, μάλιστα, σε κατοικίες ή μικρά οικόπεδα. Σε ορισμένες περιπτώσεις, οι επενδυτές φέρεται να στρέφουν το βλέμμα τους σε μεγαλύτερα projects, με χαρακτηριστικό παράδειγμα ξενοδοχειακές μονάδες και τουριστικές εγκαταστάσεις σε ιδιαίτερα προνομιακά σημεία των νησιών.

Το φαινόμενο έχει παρατηρηθεί τα τελευταία χρόνια σε Ρόδο, Λέρο, Κω και Πάτμο. Ωστόσο, άνθρωποι που γνωρίζουν τα τεκταινόμενα, όπως και εκπρόσωποι της Τοπικής Αυτοδιοίκησης, είτε δεν επιβεβαίωσαν τις σχετικές πληροφορίες είτε δήλωσαν ότι δεν έχουν γνώση για την ύπαρξη μιας τέτοιας οργανωμένης πρακτικής.

Ελληνοτουρκικά: Έτσι επιχειρείται η «υβριδική εισβολή» στην Ελλάδα-Τουρκική «κομπίνα» με real estate στα Δωδεκάνησα

Η Golden Visa

Η υπόθεση αποκτά ακόμη μεγαλύτερη πολυπλοκότητα όταν στην εξίσωση προστίθεται και η Golden Visa.

Ενας από τους ανθρώπους που μίλησαν ανώνυμα στα «ΝΕΑ» εξηγεί ότι, εφόσον η εταιρεία – βιτρίνα αποκτήσει ακίνητο η αξία του οποίου υπερβαίνει το προβλεπόμενο όριο, ανοίγει και ένα δεύτερο ενδεχόμενο: αυτό της αίτησης για άδεια διαμονής μέσω του προγράμματος Golden Visa.

Στην Αττική, τη Θεσσαλονίκη και τα νησιά με πληθυσμό άνω των 3.100 κατοίκων, το ελάχιστο όριο επένδυσης ανέρχεται σε 800.000 ευρώ. Ετσι, σύμφωνα με την ίδια πηγή, το εταιρικό σχήμα θα μπορούσε να λειτουργήσει ως ενδιάμεσος κρίκος, επιτρέποντας σε πολίτες τρίτων χωρών – μεταξύ αυτών και τούρκους υπηκόους – να αποκτήσουν ακίνητη περιουσία σε ευαίσθητες παραμεθόριες περιοχές και, παράλληλα, να διεκδικήσουν άδεια διαμονής μέσω της επένδυσης.

Με βάση τα τελευταία διαθέσιμα στοιχεία του υπουργείου Μετανάστευσης και Ασύλου, τα οποία αφορούν τον Ιούλιο του 2026, οι Τούρκοι βρίσκονται στη δεύτερη θέση ως προς τις ισχύουσες αρχικές άδειες διαμονής μόνιμου επενδυτή, με 4.975 «χρυσές βίζες».

Το νομοθετικό πλαίσιο

Το πλαίσιο που διέπει την αγορά ακινήτων στις παραμεθόριες περιοχές καθορίζεται από τον Νόμο 1892/1990, όπως ισχύει σήμερα.

«Σύμφωνα με τον νόμο, σε παραμεθόριες περιοχές υπήκοοι τρίτων χωρών δεν μπορούν να αγοράσουν ή να μισθώσουν μακροχρόνια ακίνητα, για λόγους εθνικού συμφέροντος. Επιτρέπεται μόνο σε πολίτες της Ευρωπαϊκής Ενωσης και των χωρών της Ευρωπαϊκής Ζώνης Ελεύθερων Συναλλαγών. Σε περίπτωση που κάποιος πολίτης τρίτης χώρας θέλει να αγοράσει, υποβάλλει ειδική αίτηση, η οποία εξετάζεται από επιτροπή τής κατά τόπο Αποκεντρωμένης Διοίκησης», εξηγεί στα «ΝΕΑ» η Λένα Κοντογεώργου, πρόεδρος της Συντονιστικής Επιτροπής Συμβολαιογραφικών Συλλόγων Ελλάδας.

Τα «ΝΕΑ» απηύθυναν ερωτήματα στην Αποκεντρωμένη Διοίκηση Αιγαίου, ζητώντας να πληροφορηθούν ποια ακριβώς διαδικασία ακολουθείται στις συγκεκριμένες περιπτώσεις, καθώς και στοιχεία για τον αριθμό των αιτήσεων, την έκβασή τους και την εθνικότητα των αιτούντων, με επίκεντρο τα Δωδεκάνησα.

Στην απάντησή της, η Αποκεντρωμένη Διοίκηση περιγράφει αναλυτικά τη διαδικασία που ακολουθεί η Επιτροπή Απαγόρευσης Αρσης Δικαιοπραξιών. Η αίτηση του ενδιαφερομένου κατατίθεται μαζί με φάκελο που περιλαμβάνει όλα τα απαιτούμενα δικαιολογητικά. Σε αυτήν θα πρέπει να αναφέρεται με σαφήνεια ο σκοπός για τον οποίο πρόκειται να χρησιμοποιηθεί το ακίνητο, καθώς και τα πλήρη στοιχεία του και ο ακριβής γεωγραφικός προσδιορισμός του.

Ακολουθεί ο έλεγχος του φακέλου και η πρωτοκόλλησή του, ενώ στη συνέχεια διαβιβάζεται στις αρμόδιες υπηρεσίες των μελών της Επιτροπής, προκειμένου να πραγματοποιηθούν οι απαραίτητοι έλεγχοι.

Στο τελευταίο στάδιο, ο φάκελος επιστρέφει στην Επιτροπή, η οποία αποτελείται από τον γενικό γραμματέα και εκπροσώπους των υπουργείων Εθνικής Αμυνας και Προστασίας του Πολίτη. Η Επιτροπή συνεδριάζει περίπου μία φορά τον μήνα και καλείται να αποφασίσει εάν θα αρθεί ή όχι η απαγόρευση των δικαιοπραξιών.

Η Αποκεντρωμένη Διοίκηση, πάντως, δεν έδωσε στη δημοσιότητα ποσοτικά ή άλλα στοιχεία σχετικά με τις συγκεκριμένες υποθέσεις, επικαλούμενη «την ειδική φύση του αντικειμένου αυτής, καθώς και για λόγους που άπτονται της προστασίας της εθνικής ασφάλειας».

Στο μικροσκόπιο των Αρχών

Το αυξημένο ενδιαφέρον τούρκων πολιτών για την απόκτηση ακινήτων στις ακριτικές περιοχές δεν φαίνεται να έχει περάσει «κάτω από τα ραντάρ» των ελληνικών υπηρεσιών ασφαλείας.

Ρεπορτάζ του Βασίλη Λαμπρόπουλου στα «ΝΕΑ», στις 22/3/2025, είχε αποκαλύψει ότι τουλάχιστον 20-30 τούρκοι επενδυτές «ειδικού ενδιαφέροντος» που δραστηριοποιούνταν σε ευαίσθητες περιοχές βρίσκονταν στο μικροσκόπιο τόσο της ΕΥΠ όσο και της Αρχής καταπολέμησης μαύρου χρήματος.

Στο επίκεντρο των ερευνών βρισκόταν το ενδεχόμενο να συνδέονται ορισμένες από τις επενδύσεις με «ύποπτους» σκοπούς, οι οποίοι θα μπορούσαν να έχουν και γεωπολιτική διάσταση.

Ωστόσο, όπως σημείωναν τότε στα «ΝΕΑ» αρμόδιοι κρατικοί λειτουργοί, μέχρι εκείνη τη στιγμή δεν είχε προκύψει συγκεκριμένο στοιχείο που να τεκμηριώνει οργανωμένη μεθόδευση πίσω από την επενδυτική δραστηριότητα.

«Μέχρι στιγμής δεν έχει καταγραφεί κάποια ύποπτη κεντρική μεθόδευση πίσω από αυτή την αξιοσημείωτη επενδυτική δραστηριότητα», σημείωναν τότε στα «ΝΕΑ» αρμόδιοι κρατικοί λειτουργοί.