Εθνικό Κτηματολόγιο: Απελευθέρωση χιλιάδων ακινήτων μέσω της κτηματολογικής διαμεσολάβησης

Μια σημαντική διέξοδο εκτός δικαστικών αιθουσών αποκτούν πλέον χιλιάδες πολίτες που βρίσκονται αντιμέτωποι με το πρόβλημα των ακινήτων τα οποία έχουν καταχωρηθεί στο Κτηματολόγιο με την ένδειξη «αγνώστου ιδιοκτήτη» και για τα οποία προβάλλουν δικαιώματα κυριότητας που στηρίζονται σε έκτακτη χρησικτησία.

Εθνικό Κτηματολόγιο: Απελευθέρωση χιλιάδων ακινήτων μέσω της κτηματολογικής διαμεσολάβησης

Τα διαθέσιμα στοιχεία αποτυπώνουν το μέγεθος του ζητήματος: στο 72% της κτηματογράφησης έχουν καταγραφεί περίπου 3,45 εκατομμύρια ακίνητα, εκ των οποίων σχεδόν το 9% φέρει τον χαρακτηρισμό «αγνώστου ιδιοκτήτη». Πρόκειται για μια εκτεταμένη κατηγορία περιπτώσεων που επί σειρά ετών δημιουργούσε σοβαρά εμπόδια στους ιδιοκτήτες, στερώντας τους τη δυνατότητα αξιοποίησης της περιουσίας τους.

Με τον ν. 5197/2025 θεσπίστηκε η δυνατότητα διόρθωσης των εγγραφών «αγνώστου ιδιοκτήτη» μέσω της κτηματολογικής διαμεσολάβησης. Η νέα ρύθμιση έρχεται να διευρύνει περαιτέρω το πεδίο εφαρμογής ενός ήδη επιτυχημένου θεσμού, επεκτείνοντάς τον και στις περιπτώσεις όπου ο πολίτης επικαλείται δικαίωμα κυριότητας λόγω έκτακτης χρησικτησίας.

Μέχρι σήμερα, ακόμη και όταν δεν υπήρχε καμία αμφισβήτηση ή διεκδίκηση δικαιωμάτων από το Δημόσιο, τους Οργανισμούς Τοπικής Αυτοδιοίκησης ή τα Νομικά Πρόσωπα Δημοσίου Δικαίου, ο πολίτης ήταν υποχρεωμένος να προσφύγει στη δικαιοσύνη. Η διαδικασία αυτή απαιτούσε χρόνο, οικονομική επιβάρυνση και πολλές φορές μακρά αναμονή, προκειμένου να μπορέσει να αναγνωριστεί και να κατοχυρωθεί η ιδιοκτησία του.

Σε αρκετές μάλιστα περιπτώσεις, η δικαστική οδός δεν ήταν μία και μοναδική, καθώς ο ενδιαφερόμενος αναγκαζόταν να ακολουθήσει δύο διαφορετικές δικαστικές διαδικασίες για την οριστική επίλυση του ζητήματος.

Εθνικό Κτηματολόγιο: Απελευθέρωση χιλιάδων ακινήτων μέσω της κτηματολογικής διαμεσολάβησης

Με τη νέα νομοθετική πρωτοβουλία του Υπουργείου Δικαιοσύνης και ειδικότερα της Ειδικής Γραμματείας Εναλλακτικής Επίλυσης Διαφορών, δημιουργούνται πλέον ευνοϊκότερες συνθήκες για τους πολίτες, με βασικό στόχο την ταχύτερη, αποτελεσματικότερη και εξωδικαστική επίλυση των διαφορών.

Οι βασικές αλλαγές που εισάγονται είναι οι εξής:

• Εξασφαλίζεται ουσιαστική δημοσιότητα της διαδικασίας, μέσω της καταχώρησης στο Κτηματολόγιο του Φύλλου Βασικών Στοιχείων, ώστε να παρέχονται τα απαραίτητα δεδομένα, να ενημερώνονται οι ενδιαφερόμενοι και να υπάρχει δυνατότητα παρέμβασης τυχόν τρίτων που θεωρούν ότι έχουν έννομο συμφέρον.
• Η κτηματολογική διαμεσολάβηση διενεργείται από ειδικό μητρώο διαμεσολαβητών, με την απαιτούμενη εξειδίκευση στο αντικείμενο.
• Σε περίπτωση επιτυχούς ολοκλήρωσης της διαδικασίας, στο πρακτικό διαμεσολάβησης ενσωματώνονται:
  • από το Δημόσιο, τους ΟΤΑ και τα ΝΠΔΔ, έγγραφο με το οποίο δηλώνεται η μη προβολή δικαιωμάτων επί του ακινήτου,
  • από τον ιδιώτη, τουλάχιστον δύο ένορκες βεβαιώσεις, καθώς και το έντυπο Ε9 για τη συγκεκριμένη ιδιοκτησία, το οποίο πρέπει να αφορά χρονικό διάστημα τουλάχιστον δέκα ετών πριν από τη διενέργεια της υποχρεωτικής συνεδρίας κτηματολογικής διαμεσολάβησης.

Παράλληλα, για την ενίσχυση της απόδειξης του δικαιώματος κυριότητας, μπορούν να προσκομίζονται επιπλέον στοιχεία, όπως:

• αποδείξεις παροχής ηλεκτρικού ρεύματος, τηλεφωνίας και ύδρευσης στο όνομα του φερόμενου ως δικαιούχου,
• μισθωτήρια συμβόλαια στα οποία εμφανίζεται ως εκμισθωτής ή αποδείξεις είσπραξης μισθωμάτων,
• δηλώσεις που έχουν υποβληθεί ενώπιον δημόσιων ή φορολογικών αρχών,
• οικοδομικές άδειες,
• τοπογραφικά διαγράμματα βεβαίας χρονολογίας, ιδίως όταν συνοδεύουν τίτλους ιδιοκτησίας, συμβολαιογραφικές πράξεις ή οικοδομικές άδειες,
• ιδιωτικά συμφωνητικά πώλησης ή διανομής, τα οποία έχουν συνταχθεί τουλάχιστον είκοσι (20) έτη πριν από την προσφυγή στη διαδικασία της διαμεσολάβησης και φέρουν βεβαία χρονολογία.

Η νέα αυτή ρύθμιση, που περιλαμβάνεται στο άρθρο 61 του υπό επεξεργασία νομοσχεδίου στην αρμόδια επιτροπή της Βουλής, επιχειρεί να δώσει οριστική λύση σε ένα χρόνιο πρόβλημα, με ταχύτητα, ασφάλεια δικαίου και σεβασμό στα δικαιώματα των πολιτών.

Παράλληλα, η αξιοποίηση χιλιάδων ακινήτων που παρέμεναν «δεσμευμένα» λόγω εκκρεμοτήτων στο Κτηματολόγιο αναμένεται να συμβάλει θετικά στην οικονομική δραστηριότητα, επιτρέποντας την απρόσκοπτη αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας και ενισχύοντας τη λειτουργία της αγοράς.