Νέοι κανόνες δόμησης και οριοθέτησης οικισμών: Το νέο προεδρικό διάταγμα

Το νέο Προεδρικό Διάταγμα που αφορά την οριοθέτηση και τη δόμηση σε μικρούς οικισμούς (κάτω των 2.000 κατοίκων) έχει οριστικοποιηθεί, αφού πρώτα αναθεωρήθηκε σύμφωνα με τις υποδείξεις του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ).

Το κείμενο αναμένεται να υπογραφεί από τον Πρόεδρο της Δημοκρατίας, κ. Κωνσταντίνο Τασούλα, και τον υφυπουργό Περιβάλλοντος και Ενέργειας, κ. Νίκο Ταγαρά.

Παρεμβάσεις από το Συμβούλιο της Επικρατείας

Τον περασμένο φθινόπωρο, το ΣτΕ είχε επιστρέψει το σχέδιο διατάγματος στο Υπουργείο Περιβάλλοντος, επισημαίνοντας ζητήματα που αφορούσαν τις αραιοδομημένες περιοχές και τις αδόμητες εκτάσεις εκτός σχεδίου, καθώς διέβλεπε κίνδυνο αυθαίρετης ένταξής τους. Επιπλέον, δεν ενέκρινε την ένταξη περιοχών δευτερεύουσας κατοικίας σε παραλιακές ζώνες, όπως αυτές στην Αττική, την Εύβοια, την Κορινθία, τη Θεσσαλονίκη, την Πιερία και τη Χαλκιδική.

Η σημασία της οριοθέτησης των οικισμών

Η οριοθέτηση των οικισμών έχει καθοριστική σημασία, καθώς οι όροι δόμησης για εκτάσεις εντός και εκτός σχεδίου διαφέρουν σημαντικά (π.χ. ελάχιστη αρτιότητα, συντελεστής δόμησης). Στο παρελθόν, οι διαχωριστικές γραμμές μεταξύ εντός και εκτός οικισμού περιοχών μεταβάλλονταν αυθαίρετα, συνήθως μέσω αποφάσεων νομαρχών ή άλλων αρμοδίων, χωρίς να στηρίζονται σε προεδρικά διατάγματα αλλά σε πολιτικά και πελατειακά κριτήρια.

Κατηγοριοποίηση και δομή των οικισμών

Σύμφωνα με το νέο ΠΔ, οι οικισμοί θα αποτελούνται από τρία τμήματα:

• Συνεκτικό τμήμα: Περιλαμβάνει τουλάχιστον δέκα κτίρια με μεταξύ τους απόσταση έως 40 μέτρα.
• Διάσπαρτο τμήμα: Αποτελείται από τουλάχιστον δέκα κτίρια με αποστάσεις έως 80 μέτρα.
• Αραιοδομημένο τμήμα: Επεκτείνει είτε το συνεκτικό είτε το διάσπαρτο τμήμα, αρκεί να υπάρχουν αρκετά κτίσματα σε μικρή απόσταση μεταξύ τους.

Οι οικισμοί ταξινομούνται ανάλογα με τη γεωγραφική και ιστορική τους σημασία ως περιαστικοί, παραλιακοί, ορεινοί, παραδοσιακοί κ.λπ.

Βασικά όρια και χρονικά ορόσημα

Η 14η Μαρτίου 1983 (ημερομηνία ισχύος του ν. 1337/1983) θεωρείται κομβικό σημείο για τον καθορισμό των ορίων των οικισμών. Τα υπάρχοντα κτίσματα θα πρέπει να τεκμηριώνουν την ύπαρξη του οικισμού πριν το 1985, με τουλάχιστον δέκα δομές, όπως κατοικίες, αποθήκες, σχολεία ή εκκλησίες. Σε κάθε διαδικασία αναθεώρησης, δεν επιτρέπεται η διεύρυνση των ορίων των οικισμών με βάση νέες κατασκευές μετά την αρχική τους οριοθέτηση, εκτός εάν πρόκειται για αποκατάσταση νομίμων ορίων.

Ζώνες οικισμών και όροι δόμησης

Οι οικισμοί χωρίζονται σε τρεις ζώνες:

• Ζώνη Α: Ο ιστορικός πυρήνας που προϋπάρχει του 1923.
• Ζώνη Β: Συνεκτικό τμήμα που δημιουργήθηκε μεταξύ 1923-1983.
• Ζώνη Β1: Διάσπαρτο τμήμα που αναπτύχθηκε την ίδια περίοδο.

Στη Ζώνη Α, τα οικόπεδα πρέπει να έχουν ελάχιστη αρτιότητα δύο στρέμματα και πρόσοψη 15 μέτρων σε κοινόχρηστο δρόμο. Σε απομακρυσμένους οικισμούς, οικόπεδα των 500 τ.μ. με πρόσοψη 10 μέτρων μπορούν να θεωρηθούν άρτια. Στις Ζώνες Β και Β1, τα οικόπεδα κυμαίνονται από 300 τ.μ. έως 2.000 τ.μ., με ελάχιστο πρόσωπο 10 μέτρων. Για όσα δημιουργήθηκαν μετά τις 4.11.2011, ισχύουν αυστηρότερες προϋποθέσεις.

Η κάλυψη των οικοπέδων ανέρχεται στο 60%, ενώ ο συντελεστής δόμησης είναι κλιμακωτός ανάλογα με το μέγεθος του οικοπέδου. Το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος είναι δύο όροφοι, με δυνατότητα τρίτου ορόφου υπό προϋποθέσεις (π.χ. σε επικλινή εδάφη).

Κανόνες δόμησης σε παραλιακούς οικισμούς

Στους παραλιακούς οικισμούς, η ελάχιστη απόσταση των κτιρίων από τη γραμμή αιγιαλού είναι 15 μέτρα. Αν έχει καθοριστεί γραμμή παραλίας, η δόμηση επιτρέπεται μόνο πέρα από αυτή. Σε περιπτώσεις όπου υπάρχει ήδη καθορισμένη γραμμή δόμησης πιο κοντά στη θάλασσα, μπορεί να εφαρμοστεί αυτή, υπό την προϋπόθεση ότι θα προβλεφθούν κοινόχρηστοι διάδρομοι τουλάχιστον 4 μέτρων που θα εξασφαλίζουν την πρόσβαση στη θάλασσα. Οι εκτάσεις που παραχωρούνται για αυτούς τους διαδρόμους θα συνυπολογίζονται στον συντελεστή δόμησης των οικοπέδων.

Με το νέο Προεδρικό Διάταγμα, η αυθαίρετη επέκταση των οικισμών περιορίζεται, ενώ τίθενται σαφείς και διαφανείς όροι δόμησης, ενισχύοντας την πολεοδομική τάξη και την προστασία του περιβάλλοντος.