Νέος κατασκευαστικός πυρετός στο Ντουμπάι – Ο ρόλος της Ρωσίας

Στο τεχνητό νησί του Ντουμπάι, Palm Jumeirah, τα φώτα πέφτουν στο νέο, τεράστιο κατασκευαστικό πρότζεκτ. Με 71 ορόφους και 76 ρετιρέ, ο ουρανοξύστης Como Residences θα αποτελεί το πιο ψηλό κτίριο του αρχιπελάγους. Το φθηνότερο διαμέρισμα θα φέρει τιμή 21 εκατ. ντιρχάμ ($5,7 εκατομμύρια). 

Λίγο πιο κάτω, ο μεγιστάνας των ΗΑΕ, Καλάφ Αχμάντ Αλ Χαμπτούρ, έχει ξεκινήσει την κατασκευή ενός πρότζεκτ 1.700 κατοικιών. Σε ολόκληρο το εμιράτο, τα μηχανήματα βάζουν μπροστά τις μηχανές τους και προετοιμάζονται για τον νέο κατασκευαστικό πυρετό.

Το Ντουμπάι είχε περάσει σημαντική κρίση το 2008, όταν το κραχ στην αγορά ακινήτων είχε οδηγήσει πολλές από τις εργολαβικές του στο χείλους του γκρεμού. Η Αραβική Άνοιξη στη Μέση Ανατολή ανένηψε την αγορά το 2011, αφού τα μεγάλα κεφάλαια των αραβικών χωρών βρήκαν ασφαλές καταφύγιο στο Ντουμπάι. Το αφήγημα αυτό, όμως, καταρρίφθηκε απότομα το 2014, όταν η πτώση των τιμών πετρελαίου προκάλεσε μία επταετή κρίση στην αγορά ακινήτων. 

Αυτή τη φορά, οι κατασκευαστικές φαίνεται πως έχουν μάθει από το πάθημά τους. Ζητούν προκαταβολικά το μεγαλύτερο μέρος των κεφαλαίων για την κατασκευή των πρότζεκτ από τους αγοραστές ακινήτων. Τα μετρητά από τους πλούσιους επενδυτές τα οποία συρρέουν στο εμιράτο, παρέχουν στην αγορά του ένα σημαντικό «μαξιλάρι» και μειώνουν την ανάγκη ανάληψης υπέρογκου χρέους. 

«Οι κατασκευαστικές ποντάρουν στην αυξημένη ζήτηση με την παράλληλη αύξηση των νέων πρότζεκτ», τόνισε το στέλεχος της Core, Πραθιούσα Γκουράπου, προσθέτοντας πως «μέσω των χρημάτων τα οποία έχουν συλλέξει από τους αγοραστές, οι εταιρείες αυτές μπορούν να χρηματοδοτήσουν μεγαλύτερο μέρος του πρότζεκτ, περιορίζοντας το ρίσκο τους». Η Γκουράπου αναμένει πως οι τιμές των ακινήτων στο Ντουμπάι θα αυξηθούν 10% με 12% φέτος. 

Οι κίνδυνοι

Παρ’ όλα αυτά, υπάρχουν και αρκετοί κίνδυνοι, σύμφωνα με την αναλυτή, όπως τα προβλήματα στην εφοδιαστική αλυσίδα τα οποία θα μπορούσαν να καθυστερήσουν την ολοκλήρωση των πρότζεκτ ακόμα και μετά τις προπληρωμές των αγοραστών.

Ένα άλλο πρόβλημα είναι η πιθανή έλλειψη εργολάβων οι οποίοι θα μπορούν να επωμιστούν την πληθώρα νέων πρότζεκτ μετά από μία πολυετή νηνεμία.

Σε παγκόσμιο επίπεδο, τα υψηλότερα επιτόκια και η οικονομική επιβράδυνση αναμένεται να επηρεάσει την κατασκευή σε πολλά μέρη του κόσμου, με τις αγορές της Κίνας και της Βρετανίας να πλήττονται ιδιαίτερα. Παρ’ όλα αυτά, η πρόσφατη εισροή ομογενών και Ρώσων οι οποίοι αναζητούν να προστατεύσουν τις περιουσίες τους έχει οδηγήσει σε κάθετη αύξηση του 15% των ακινήτων στο Ντουμπάι το τελευταίο έτος, δίνοντας το έναυσμα για τη νέα αυτή τάση.

Μέχρι τώρα, πρότζεκτ για 24.658 νέες κατοικίες έχουν ξεκινήσει φέτος στο Ντουμπάι, αύξηση της τάξης του 37% σε σχέση με την περσινή, αντίστοιχη περίοδο, σύμφωνα με την Core. Περίπου 28.900 συναλλαγές για άδεια οικόπεδα έχουν λάβει χώρα από τις αρχές του 2023, σε υψηλό από το 2009.

Τα άδεια οικόπεδα αυτά αποτελούν μία αγαπημένη επιλογή των ξένων επενδυτών οι οποίοι δεν έχουν τραπεζικούς λογαριασμούς στα ΗΑΕ και οι οποίοι μεταφέρουν χρήματα ή κρυπτονομίσματα κατευθείαν στους λογαριασμούς escrow των εταιρειών ακινήτων.

Τόσο οι αναλυτές όσο και οι κατασκευαστικές αναγνωρίζουν τους κινδύνους. Ο ιδρυτής της Emaar Properties PJSC, Μοχάμεντ Αλαμπάρ, τόνισε πως τα μαθήματα του παρελθόντος δεν πρέπει να ξεχαστούν: «Το μεγαλύτερο ρίσκο είναι πως η αγορά ακινήτων περνάει κύκλους. Έχει τα πάνω και τα κάτω της. Οι εταιρείες πρέπει να αναλάβουν όσο το δυνατόν λιγότερο χρέος έτσι ώστε να έχουν υγιείς ισολογισμούς σε περίπτωση που υπάρξει επιβράδυνση στην αγορά».

Περιορισμένη προσφορά

Τα πιθανά προβλήματα είναι γνωστά. Πριν από την παγκόσμια οικονομική κρίση, οι αγοραστές πλήρωναν μέχρι και 10% της συνολικής αξίας ενός ακινήτου πριν καν να ξεκινήσει η κατασκευή του, κάτι το οποίο πολλές φορές είχε αυξήσει το κόστος των ακινήτων αυτών κατακόρυφα. Όλα αυτά σταμάτησαν το 2009 όταν η κρατική Nakheel PJSC απέφυγε τη χρεοκοπία την τελευταία στιγμή. Η εταιρεία και η τότε μητρική της, Dubai World, έλαβαν bailout $10 δισ. από το Άμπου Ντάμπι. 

Τα επόμενα, «πέτρινα» χρόνια χαρακτηρίστηκαν από πολλαπλές αναδιαρθρώσεις χρέους και σωρεία νομικών διαμαχών με απηυδισμένους αγοραστές των οποίων τα ακίνητα βρίσκονταν ακόμα «στα μπετά». 

Λίγα μέτρα από το νέο πρότζεκτ Como Residences βρίσκεται και το The Dubai Pearl, το οποίο αποτελούσε πρότζεκτ τεσσάρων ουρανοξυστών και το οποίο έχει «παγώσει» εδώ και μία 15ετία. Τώρα πια γκρεμίζεται συθέμελα και οι επενδυτές είναι πιθανό πως θα χάσουν το μεγαλύτερο μέρος των επενδύσεών τους. Το Palm Jebel Ali, το μεγαλύτερο από τα τεχνητά νησιά σε σχήμα φοίνικα δέχεται νέο ενδιαφέρον μετά από 14 χρόνια, με πολλούς εκ των αρχικών επενδυτών να έχουν ήδη αποσυρθεί με μεγάλες απώλειες.

«Θα υπερβάλουμε στην προσπάθειά μας; Θα χρειαζόμασταν μαντικές ικανότητες για να δώσουμε απάντηση στο ερώτημα αυτό», τόνισε το στέλεχος της Betterhomes, Ρίτσαρντ Γουάιντ, προσθέτοντας πως «το μόνο σίγουρο είναι πως χρειαζόμαστε περισσότερα ακίνητα, λόγω της περιορισμένης προσφοράς αυτή τη στιγμή».

Ρίσκο

Οι αγοραστές φαίνονται διατεθειμένοι να επωμιστούν το αυξημένο ρίσκο αυτό αφού η κυβέρνηση έχει προωθήσει νέες μεταρρυθμίσεις. 

Οι εταιρείες ακινήτων θα πρέπει να πληρώσουν, αρχικά, για την συνολική αξία του οικοπέδου πριν ξεκινήσουν τις προπαραγγελίες. Τα χρήματα από τους αγοραστές θα πρέπει να κατατίθενται προσωρινά σε κυβερνητικούς λογαριασμούς escrow, με «κομμάτια» από αυτά να απελευθερώνονται για την κάλυψη αναγκαίου κατασκευαστικού κόστους. Αυτό σημαίνει πως οι κατασκευαστικές δεν μπορούν εύκολα να «διαφύγουν» με τα λεφτά των επενδυτών όπως έκαναν ορισμένες κατά τη διάρκεια της οικονομικής κρίσης. 

Ορισμένοι από τους επενδυτές αυτούς είναι οι ντόπιοι και οι ομογενείς οι οποίοι έχουν εξαντληθεί από τα υπέρογκα ενοίκια στην πόλη. Πολλοί ξένοι επενδυτές, από την άλλη, ψάχνουν να αγοράσουν μία δεύτερη κατοικία σε μία χώρα η οποία θα τους προσφέρει εύκολα βίζα διαμονής. 

Το Ντουμπάι, όμως, δεν δημοσιεύει τα δεδομένα των αγορών, προσελκύοντας επενδυτές οι οποίοι δε θέλουν να γίνουν γνωστοί στο ευρύ κοινό. Πολλοί εξ αυτών προτιμούν την αγορά των οικοπέδων.

Σύμφωνα με το στέλεχος της Ax Capital, Ντένις Σκβόρτοφ, ο οποίος ειδικεύεται στις πωλήσεις τέτοιων ακινήτων, το μεγαλύτερο μέρος των πελατών του προέρχονται από τη Ρωσία, την Ουκρανία και άλλες χώρες της πρώην Σοβιετικής Ένωσης, οι οποίοι ψάχνουν για δεύτερη κατοικία. Πολλοί εξ αυτών μπορούν να πληρώσουν σε μετρητά, χωρίς να έχουν ανάγκη τις τράπεζες και τα στεγαστικά δάνεια.

Οι πραγματικοί επενδυτές

Ο Ριτζουάν Σατζάν, Ινδός επιχειρηματίας ο οποίος δεν είχε λάβει μέρος στον πρώτο «πυρετό» το 2007, ξεκίνησε να δραστηριοποιείται στο εμιράτο το 2015. Τον τελευταίο χρόνο, λαμβάνει μέρος σε έξι πρότζεκτ τα οποία θα προσφέρουν 2.100 νέες κατοικίες στην αγορά.

«Το 2008, η αγορά δεν είχε κανέναν έλεγχο», τόνισε ο Σατζάν, ο οποίος ηγείται της οικογενειακής επιχείρησης Danube Group με έδρα το Ντουμπάι. «Σήμερα, οι πραγματικοί επενδυτές προχωρούν σε αγορές λόγω των γεωπολιτικών εντάσεων, ή επειδή θέλουν να έχουν εισόδημα από ενοίκια ή λόγω της προσπάθειας εύρεσης δεύτερης κατοικίας», συμπλήρωσε.

Σύμφωνα με το Bloomberg, οι επενδυτές στο πρότζεκτ Como Residences στο Palm Jumeirah, πρέπει να πληρώσουν το 80% της συνολικής αξίας του ακινήτου πριν την ολοκλήρωσή του μέχρι τα μέσα του 2027.

Η Emaar κατέχει τη μερίδα του λέοντος σε ό,τι αφορά την κατασκευή των νέων πρότζεκτ, με την Damac Properties και την Azizi Developments να ακολουθούν κατά πόδας. Κατά τη διάρκεια του α’ τριμήνου, οι πωλήσεις της Emaac αυξήθηκαν κατά 25,8% σε ετήσια βάση.

Η εταιρεία ανακοίνωσε πως προχωρά στη δημιουργία ενός νέου, πολυτελούς πρότζεκτ αξίας $20 δισ. δίπλα στη θάλασσα το οποίο θα συμπεριλαμβάνει 7.000 νέες κατοικίες εκ των οποίων οι περισσότερες θα είναι μεγάλες επαύλεις και βίλες. 

Ο Αλαμπάρ, πάντως, τόνισε πως θα συνεχίσει να παρακολουθεί από κοντά τις πληρωμές των πελατών. «Είμαστε sold out και η εισροή των κεφαλαίων είναι πολύ δυνατή», τόνισε, προσθέτοντας πως «παρ’ όλα αυτά θα συνεχίσουμε να τις παρακολουθούμε αφού δε γνωρίζουμε τι μέλλει γενέσθαι σε έξι μήνες ή ένα χρόνο από τώρα».