Οικόπεδα σε 10.000 οικισμούς μετατράπηκαν σε χωράφια εν μια νυκτί

Ολική ανατροπή στον πολεοδομικό σχεδιασμό μικρών οικισμών -για οικόπεδα που έγιναν χωράφια- φέρνει το νέο Προεδρικό Διάταγμα του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας, με αποτέλεσμα χιλιάδες ακίνητα να χάνουν το δικαίωμα δόμησης.

Το Διάταγμα, που ήδη τέθηκε σε ισχύ, ανακαθορίζει τα όρια σε περισσότερους από 10.000 οικισμούς της χώρας.

Το νέο πλαίσιο προκαλεί ισχυρές αντιδράσεις, καθώς επιφέρει έναν «ξαφνικό θάνατο» για χιλιάδες οικόπεδα, τα οποία, με την αναοριοθέτηση, εξαιρούνται από τους οικισμούς και παύουν να είναι οικοδομήσιμα.

►Επίδομα 250 ευρώ: Ανατροπή με περισσότερους δικαιούχους

Το Διάταγμα αφορά οικόπεδα που βρίσκονται σε περιοχές με πληθυσμό κάτω των 2.000 κατοίκων και έχουν έκταση μικρότερη των δύο στρεμμάτων. Συγκεκριμένα, αφορά γη που ανήκει στη Γ’ ζώνη οικισμών, δηλαδή σε περιοχές που επεκτάθηκαν μετά το 1983, οι οποίες πλέον δεν θεωρούνται κατάλληλες για δόμηση.

Αποτέλεσμα της εξέλιξης αυτής είναι η ραγδαία πτώση στην αξία των οικοπέδων, που φτάνει έως και το 90%.

Για παράδειγμα, ένα οικόπεδο που μέχρι πρότινος κοστολογούνταν στις 100.000 ευρώ, πλέον υποβαθμίζεται σε επίπεδο χωραφιού, με εκτιμώμενη αξία μόλις 10.000 ευρώ.

Οικόπεδα σε χωράφια: Τι προβλέπει το Προεδρικό Διάταγμα
Το Προεδρικό Διάταγμα του Υπουργείου Περιβάλλοντος ρυθμίζει την οριοθέτηση οικισμών με λιγότερους από 2.000 κατοίκους. Η σχετική απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ), η οποία ενσωματώθηκε στο εν λόγω Διάταγμα, έχει προκαλέσει μεγάλη ανησυχία στους ιδιοκτήτες ακινήτων.

Η νέα ρύθμιση περιορίζει σημαντικά τα όρια των οικισμών, εντάσσοντας πολλές ιδιοκτησίες σε εκτός σχεδίου περιοχές. Αυτές οι ιδιοκτησίες, που έως τώρα είχαν το δικαίωμα δόμησης, βλέπουν πλέον την περιουσία τους να απαξιώνεται. Παράλληλα, διαμορφώνονται σοβαρές κοινωνικές επιπτώσεις, καθώς πολλά χωριά κινδυνεύουν να οδηγηθούν σε ερήμωση.

Με το Προεδρικό Διάταγμα 129/2025 (ΦΕΚ Δ’ 194/15.05.2025), υπό τον τίτλο «Καθορισμός κριτηρίων, τρόπου και διαδικασιών οριοθέτησης των οικισμών της Χώρας με πληθυσμό κάτω των δύο χιλιάδων (2.000) κατοίκων…», αλλάζουν τα δεδομένα για ιδιοκτήτες γης σε οικισμούς κάτω των 2.000 κατοίκων, με άμεσο αντίκτυπο στην αξία των οικοπέδων και των χωραφιών.

Το νέο καθεστώς προβλέπει τρεις πολεοδομικές ζώνες, με διαφοροποιήσεις σε αρτιότητα και όρους δόμησης:

Ζώνη Α: Συνεκτικός πυρήνας οικισμού προ του 1923
Ζώνη Β: Συνεκτικός πυρήνας οικισμού 1923-1983
Ζώνη Β1: Διάσπαρτη ανάπτυξη από το 1923 έως το 1983
Ως οριοθέτηση θεωρείται ο καθορισμός των ορίων του οικισμού και του αντίστοιχου πολεοδομικού κανονισμού στο πλαίσιο Τοπικού ή Ειδικού Πολεοδομικού Σχεδίου ή αυτοτελούς Π.Δ. Καθορισμός ορίου σημαίνει και επανέγκριση ή τροποποίηση υφιστάμενου ορίου.

Κρίσιμο σημείο για την οριοθέτηση θεωρείται η πραγματική κατάσταση στις 14.03.1983 (έναρξη ισχύος Ν. 1337/1983). Όλα τα δεδομένα σχετικά με κτίσματα θα πρέπει να αποδεικνύουν ύπαρξη οικιστικού συνόλου προ του 1985 με τουλάχιστον 10 κτίρια ή κοινόχρηστες υποδομές.

Εξαιρούνται από την οριοθέτηση 15 περιπτώσεις, όπως γεωργική γη υψηλής παραγωγικότητας, ζώνες αιγιαλού και παραλίας, αλλά και περιοχές σε απόσταση έως 200 μέτρων από υπεραστικούς οδικούς άξονες.

Ζώνη Α:

Ελάχιστη επιφάνεια 2.000 τ.μ. και πρόσωπο 15 μ. σε κοινόχρηστο χώρο
Για απομακρυσμένους οικισμούς: ελάχιστο 500 τ.μ. και πρόσωπο 10 μ.
Παρεκκλίσεις για παλαιότερα οικόπεδα από 150 τ.μ. έως 2.000 τ.μ. με πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο
Ζώνες Β & Β1:

Ελάχιστη επιφάνεια από 300 τ.μ. έως 2.000 τ.μ. και πρόσωπο 10 μ.
Για οικόπεδα μετά την 4.11.2011: ελάχιστο πρόσωπο 10 μ. (έως 500 τ.μ.) και 15 μ. (άνω των 500 τ.μ.)
Σε όλες τις ζώνες, οικόπεδα που δημιουργήθηκαν νόμιμα μέχρι τη δημοσίευση του παρόντος διατάγματος, θεωρούνται άρτια και οικοδομήσιμα, εφόσον έχουν πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο.

Οι νέες διατάξεις δεν τίθενται σε άμεση ισχύ, αλλά εφαρμόζονται μέχρι την έκδοση Προεδρικού Διατάγματος οριοθέτησης εκάστου οικισμού, με εξαίρεση την απαγόρευση ανέγερσης βιομηχανικών και βιοτεχνικών εγκαταστάσεων για τις οποίες απαιτείται η διεξαγωγή Μελέτης Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων εκτός των ορίων των οικισμών και σε απόσταση έως και 500 μ. περιμετρικά αυτών. Μέχρι τότε εφαρμόζονται οι αντίστοιχες για κάθε είδος οικισμού πολεοδομικές διατάξεις.