Προσοχή: Τελευταία ευκαιρία για νομιμοποίηση αυθαιρέτων! Οι ευνοϊκές διατάξεις και η προθεσμία

Το προσεχές επτάµηνο οι ιδιοκτήτες αυθαιρέτων θα έχουν την τελευταία ευκαιρία ώστε να τα νοµιµοποιήσουν µε τις ευνοϊκές διατάξεις του νόµου 4495/2017, η ισχύς του οποίου κανονικά λήγει στις 8 Νοεµβρίου, αλλά αναµένεται να επιµηκυνθεί έως τον Ιούνιο του 2020.
Ωστόσο και µετά την προθεσµία αυτή, αυθαίρετες κατασκευές και χρήσεις θα µπορούν να νοµιµοποιηθούν µε την εφαρµογή της ηλεκτρονικής ταυτότητας κτιρίου, η οποία έχει ήδη θεσµοθετηθεί και η λειτουργία της τοποθετείται στις αρχές του επόµενου καλοκαιριού, αλλά µε αυξηµένα πρόστιµα, το ύψος των οποίων εξετάζεται να είναι ακόµα και κλιµακωτό.
Παράλληλα, όπως δήλωσε την περασµένη εβδοµάδα ο υπουργός Περιβάλλοντος, Κωστής Χατζηδάκης, θα ετοιµάζεται συνολική ρύθµιση, η οποία θα αντιµετωπίζει ολιστικά το ζήτηµα της αυθαίρετης δόµησης. Εκτός της ρύθµισης, πάντως, αναµένεται να µείνουν τουλάχιστον σε αυτήν τη φάση τα δασικά αυθαίρετα, καθώς δεν θεωρούνται «ώριµες» οι προτάσεις και το θέµα θα αντιµετωπιστεί σε δεύτερο χρόνο.
Έως την εφαρµογή της ηλεκτρονικής ταυτότητας κτιρίου, πάντως, η ισχύς του νόµου θα παραταθεί προκειµένου να µην υπάρξει νοµικό κενό στη δυνατότητα νοµιµοποίησης αυθαιρέτων, µε τη σχετική ανακοίνωση να αναµένεται τις επόµενες ηµέρες. Ωστόσο, πηγές του υπουργείου σηµειώνουν ότι πέραν της συγκεκριµένης προθεσµίας, καµία άλλη παράταση στην ισχύ του νόµου δεν πρόκειται να δοθεί.
«Κλειδί» για τη µόνιµη λύση θα είναι η ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου, µέσω της οποίας θα µπορούν να συνεχίσουν να τακτοποιούνται ακόµα και αυθαίρετα µε µεγάλες αυθαιρεσίες, δηλαδή κτίρια και χρήσεις που εντάσσονται στις κατηγορίες 1-4.
Η µόνιµη δυνατότητα για την τακτοποίηση αυθαιρέτων, όµως, δεν θα έρθει χωρίς πρόσθετο κόστος, καθώς έχει ήδη ληφθεί η απόφαση το ύψος των προβλεπόµενων αναλογούντων προστίµων κατά περίπτωση να αυξηθεί: «Θα συµβουλεύαµε τους ιδιοκτήτες να ενταχθούν νωρίς. Όσο πιο αργά το κάνουν -έπειτα από κάµποσα χρόνια-, µπορεί να σηµαίνει παραπάνω επιβαρύνσεις για τους ίδιους. Καλύτερα νωρίτερα παρά αργότερα» σηµείωσε χαρακτηριστικά ο κ. Χατζηδάκης, δίνοντας το στίγµα της ρύθµισης που θα ακολουθήσει.
Σε κάθε περίπτωση η ρύθµιση θα αφορά µόνο τα αυθαίρετα που έχουν ανεγερθεί πριν από την 28η Ιουλίου του 2011, καθώς η ηγεσία του υπουργείου παραµένει αµετακίνητη στην «κόκκινη γραµµή» για τη νοµιµοποίηση αυθαιρέτων που είχε καθοριστεί από τους προηγούµενους νόµους. Ως εκ τούτου και η επερχόµενη ρύθµιση δεν θα αφήνει «παράθυρο» τακτοποίησης αυθαιρέτων που έχουν κατασκευαστεί µετά το 2011.
Σύµφωνα µε το σχέδιο του υπουργείου Περιβάλλοντος, αρχικά θα ανακοινωθεί η παράταση στην προθεσµία υπαγωγής αυθαιρέτων στον ισχύοντα νόµο, µε πιθανότερη ηµεροµηνία εκπνοής της νέας προθεσµίας την 30ή Ιουνίου 2020, ενώ υπό εξέταση είναι το ενδεχόµενο να µη συσχετίζεται η ηµεροµηνία πληρωµής του παραβόλου που νοείται σήµερα ως ηµεροµηνία υπαγωγής στον νόµο µε την καταληκτική ηµεροµηνία υποβολής των απαραίτητων δικαιολογητικών, ώστε να διευκολυνθεί ο τεχνικός κλάδος στις δηλώσεις.
Οι οριστικές ηµεροµηνίες δεν έχουν ανακοινωθεί ακόµα, καθώς εξαρτώνται άµεσα από τον χρόνο ολοκλήρωσης του συστήµατος για την εφαρµογή της ηλεκτρονικής ταυτότητας κτιρίου, η οποία τοποθετείται στα µέσα του 2020. Η ταυτότητα είναι ένα φυσικό και ψηφιακό αρχείο, το οποίο θα πρέπει να διατηρείται για κάθε κτίριο και να ενηµερώνεται µε όλα τα επικαιροποιηµένα στοιχεία (σχέδια, επεµβάσεις, συντήρηση κ.λπ.).
Στην περίπτωση των αυθαιρέτων θα λειτουργεί και ως εργαλείο µε το οποίο οι ιδιοκτήτες τους θα µπορούν να συνεχίζουν να τα «τακτοποιούν» εσαεί, προκειµένου να προχωρήσουν σε δικαιοπραξίες όπως οι µεταβιβάσεις.
Με τη διαδικασία αυτή ουσιαστικά τα αυθαίρετα θα µπορούν να τακτοποιούνται µόνιµα, αλλά µε υψηλότερα πρόστιµα, το ύψος των οποίων αναµένεται να εξαρτάται από παράγοντες όπως το είδος της αυθαιρεσίας αλλά και ο χρόνος καθυστέρησης της δήλωσής του κ.λπ. Αντίθετα, για τις µικροαυθαιρεσίες -πολλές εκ των οποίων έχουν γίνει και εν αγνοία των ιδιοκτητών η Πολιτεία αναµένεται να είναι πιο ελαστική.
Στον αέρα 350.000 κτίσματα
Παράλληλα η νέα ρύθµιση του υπουργείου θα δίνει λύση και στις µη περαιωµένες τακτοποιήσεις του προηγούµενου νόµου, του 4178, οι οποίες κινδυνεύουν ακόµα και µε ακύρωση, καθώς σε χιλιάδες περιπτώσεις δεν έχει υποβληθεί το σύνολο των απαραίτητων δικαιολογητικών και σχεδίων.
Αποτέλεσµα είναι να βρίσκονται αυτήν τη στιγµή στον «αέρα» περισσότερα από 350.000 αυθαίρετα κτίσµατα, για τα οποία οι ιδιοκτήτες έχουν προχωρήσει σε «τακτοποίηση». Πρόκειται για αυθαίρετα, για τα οποία σε πολλές περιπτώσεις έχουν αποπληρωθεί παράβολα και µεγάλο µέρος ή και το σύνολο των προστίµων και ως εκ τούτου δεν υπήρχε λόγος µεταφοράς τους, αφού ο ισχύων νόµος προσφέρει µεν χαµηλότερα πρόστιµα και διευκολύνσεις, αλλά έχει αυστηρότερους όρους υπαγωγής.
Ωστόσο από τα 670.000 δηλωµένα αυθαίρετα αυτής της κατηγορίας εκτιµάται ότι για περισσότερα από τα µισά δεν έχει ολοκληρωθεί η αποστολή δικαιολογητικών από τους µηχανικούς. Ετσι, ενώ τα κτίσµατα έχουν ήδη τακτοποιηθεί, οι αιτήσεις υπαγωγής που έχουν γίνει µπορεί να θεωρηθούν νοµικά άκυρες.
Για τις περιπτώσεις αυτές, για τις οποίες η προθεσµία διεκπεραίωσης λήγει σήµερα, συζητείται µεταξύ άλλων η χορήγηση κλιµακωτής τρίµηνης παράτασης ανάλογα µε την ηµεροµηνία µεταφοράς.
Παράλληλα, παράταση θα δοθεί και στην προθεσµία υποβολής δικαιολογητικών σε δηλώσεις που έγιναν έως τον Νοέµβριο του 2018, οπότε και ίσχυε η έκπτωση 20% στο ενιαίο ειδικό πρόστιµο. Βάσει του ισχύοντος νόµου, οι µηχανικοί υποχρεούνται µέσα σε διάστηµα ενός έτους από την πληρωµή του παραβόλου να ολοκληρώσουν την ηλεκτρονική υποβολή των απαραίτητων δικαιολογητικών, κάτι το οποίο δεν έχει ολοκληρωθεί σε όλες τις περιπτώσεις.
Ο τεχνικός κλάδος έχει ήδη αποστείλει σειρά επιστολών στο υπουργείο, µε τις οποίες ζητά παρατάσεις επικαλούµενος αλληλοσυγκρουόµενες ερµηνείες σε συνδυασµό µε τις οδηγίες του συλλόγου συµβολαιογράφων, οι οποίες αναγκάζουν συχνά τους µηχανικούς να επανέρχονται σε ολοκληρωµένες δηλώσεις, να τις «ανοίγουν» και να τις «διορθώνουν», προκειµένου να ξεπεραστούν σφάλµατα παλαιότερων τίτλων και να είναι εφικτές οι νέες δικαιοπραξίες.
Ο «γρίφος» της κατηγορίας 5 «Πονοκέφαλο» εξακολουθεί να προκαλεί η περίπτωση των πολύ µεγάλων αυθαιρεσιών, οι οποίες ξεπερνούν το 40% στα πολεοδοµικά µεγέθη και ανήκουν στη λεγόµενη κατηγορία 5. Γι’ αυτές, όπως φαίνεται, η αναµενόµενη παράταση έως το καλοκαίρι θα είναι και η τελευταία ευκαιρία για δήλωσή τους µε πιθανότητα µόνιµης εξαίρεσης από πρόστιµα και κατεδαφίσεις.
Υπενθυµίζεται ότι για τη συγκεκριµένη κατηγορία, η οποία αριθµεί πάνω από 400.000 αυθαίρετα, που χτίστηκαν εν µέρει ή στο σύνολό τους χωρίς οικοδοµική άδεια, οι δύο τελευταίοι νόµοι αυθαιρέτων δίνουν τη δυνατότητα προσωρινής αναστολής για τριάντα χρόνια της επιβολής των υπέρογκων προστίµων ανέγερσης και διατήρησης και προσωρινής εξαίρεσης από την κατεδάφιση. Για την οριστική λύση γι’ αυτά τα ακίνητα, όπως θα επισηµαίνεται και στη ρύθµιση που καταρτίζεται αυτό το διάστηµα στο υπουργείο, θα αναφέρεται ότι θα ακολουθήσει η καταγραφή των Περιοχών Αυξηµένης Επιβάρυνσης Συντελεστή (ΠΑΕΣ).
Σύµφωνα µε την υφιστάµενη πολεοδοµική νοµοθεσία, οι ιδιοκτήτες αυθαιρέτων µπορούν να πετύχουν την οριστική εξαίρεση από την κατεδάφιση αγοράζοντας Συντελεστή ∆όµησης αντίστοιχης αξίας µε τα τετραγωνικά µέτρα της πολεοδοµικής υπέρβασής τους.
Στόχος ήταν τα χρήµατα που θα πληρώνονταν από τους ιδιοκτήτες αυθαιρέτων να διοχετεύονταν σε περιβαλλοντικά έργα ως αντιστάθµισµα της περιβαλλοντικής ζηµίας από την πολεοδοµική αυθαιρεσία. Προϋπόθεση, βέβαια, για όλα αυτά θα είναι να προχωρήσουν η Ψηφιακή Τράπεζα Γης και η Μεταφορά Συντελεστή ∆όµησης, ρυθµίσεις οι οποίες επρόκειτο να ενταχθούν στο αναπτυξιακό πολυνοµοσχέδιο, αλλά τελικώς θα αποτελέσουν άρθρα νοµοσχεδίου του υπουργείου Περιβάλλοντος.
Οι ΠΑΕΣ θα αποτελέσουν τον καθοριστικό παράγοντα ως προς το ποια αυθαίρετα της κατηγορίας 5 µπορούν να τύχουν οριστικής νοµιµοποίησης µε πληρωµή και ποια θα κριθούν οριστικά κατεδαφιστέα. Αυτές θα προκύψουν από µελέτες και Προεδρικά ∆ιατάγµατα που θα ακολουθήσουν, ενώ θα προχωρήσουν και µε τα Τοπικά Χωρικά Σχέδια. Να σηµειωθεί ότι τα περίπου 400.000 αυθαίρετα που έχουν ήδη δηλωθεί αντιστοιχούν στο 35% των δηλώσεων και αφορούν σε περισσότερα από 35 εκατοµµύρια τετραγωνικά µέτρα. Αντιστοιχούν όµως περίπου στο 50% των προστίµων που έχουν καταλογιστεί.