Ρύθμιση για τα εκτός σχεδίου οικόπεδα: 8 στα 10 μένουν χωρίς δόμηση

Σε φιάσκο φαίνεται πως εξελίσσεται η ρύθμιση του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας για την εκτός σχεδίου δόμηση, καθώς, η συντριπτική πλειοψηφία των οικοπέδων σε περιοχές εκτός σχεδίου μένουν εκτός από κάθε δυνατότητα δόμησης.

Συγκεκριμένα, όπως αναφέρουν στην εφημερίδα «Τα ΝΕΑ» ο πρόεδρος του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδας (ΤΕΕ) Γιώργος Στασινός και ο πρόεδρος της Ένωσης Συμβολαιογράφων Ελλάδας Γιώργος Ρούσκας, πάνω από το 80% των οικοπέδων που βρίσκονται σε εκτός σχεδίου περιοχές μένουν εκτός της ρύθμισης.

Πάντως, σύμφωνα με τη δημοσίευμα, μέχρι να εκδοθεί το σχετικό προεδρικό διάταγμα και όχι πέραν της 31 Δεκεμβρίου 2025, η ρύθμιση αυτή επιλύει σε έναν βαθμό το ζήτημα της δόμησης οικοπέδων στην εκτός σχεδίου περιοχή, που έχουν πρόσωπο σε μη αναγνωρισμένο ως κοινόχρηστο -κατά την έννοια της πολεοδομικής νομοθεσίας- δρόμο.

Αξίζει να αναφερθεί ότι η εν λόγω νομοθετική ρύθμιση δεν έχει κατατεθεί ακόμη στη Βουλή. Σημειώνεται δε πως πολλοί ιδιοκτήτες θα δουν την περιουσία τους να χάνει την αξία της.

«Μιλάμε για απαλλοτρίωση περιουσίας συνδυαζόμενη με ένα πολύ μεγάλο αίσθημα αδικίας»
Μάλιστα, πηγές που γνωρίζουν καλά το θέμα, αναφέρουν πως η προωθούμενη νομοθετική ρύθμιση έχει ήδη προκαλέσει νέα αναστάτωση και έχει περιπλέξει ακόμη περισσότερο την κατάσταση στην κτηματαγορά των εκτός σχεδίου περιοχών, όπου σήμερα άλλες πολεοδομίες εκδίδουν οικοδομικές άδειες κι άλλες όχι. «Ανατρέποντας τα πάντα και ό,τι ίσχυε μέχρι το 2003, δηλαδή αρτιότητα και οικοδομησιμότητα, δεν θα ισχύουν», επισημαίνει ο πρόεδρος της Ένωσης Συμβολαιογράφων Ελλάδας.

Σύμφωνα με τον κ. Ρούσκα, αυτό πρακτικά σημαίνει ότι «όποιος αγόρασε ένα αγροτεμάχιο άρτιο και οικοδομήσιμο, πληρώνει φόρους και ΕΝΦΙΑ, έχει υπαχθεί σε τεκμήρια, ξαφνικά βλέπει το ακίνητό του να βγαίνει εκτός συναλλαγής. Μιλάμε για απαλλοτρίωση περιουσίας συνδυαζόμενη με ένα πολύ μεγάλο αίσθημα αδικίας: ο διπλανός του, εφαρμόζοντας τον νόμο, έχει οικοδομήσει ή τακτοποιήσει το ακίνητό του και αυτός (σ.σ ο ιδιοκτήτης) που ήλπιζε σε μια μελλοντική εκμετάλλευση δεν μπορεί να κάνει τίποτα».

Βολές από τον πρόεδρο του ΤΕΕ: «Μέσα σε μια νύχτα, έκταση που ήταν άρτια και οικοδομήσιμη μέχρι χθες, αύριο θα απαγορεύεται ξαφνικά κάθε είδους δόμηση»
Ξεχωριστή σημασία έχει η απομείωση στην αξία των ακινήτων με υποθήκες έναντι δανείων των ιδιοκτητών τους, καθώς μόλις νομοθετήσει το ΥΠΕΝ, η αξία οικοπέδων ή εκτάσεων που έχει εκτιμηθεί από τις τράπεζες σε κάποιο ύψος θα απομειωθεί πλήρως, οδηγώντας είτε σε καταγγελίες δανείων, αν δεν υπάρχουν άλλα ακίνητα για εγγύηση, ή σε επαναδιαπραγμάτευση του δανείου ή σε δέσμευση παραπάνω ακινήτων από υποθήκες τραπεζών για δανειολήπτες που μπορεί να είναι μέχρι σήμερα συνεπείς αλλά η τράπεζα δεν θα δέχεται τις εγγυήσεις τους πλέον στην αξία που είχαν. «Δεν μπορεί μέσα σε μια νύχτα, κάποιοι να αποφασίζουν ότι σε έκταση που ήταν άρτια και οικοδομήσιμη μέχρι χθες, αύριο θα απαγορεύεται ξαφνικά κάθε είδους δόμηση», αναφέρει, μεταξύ άλλων, ο πρόεδρος του ΤΕΕ Γιώργος Στασινός.

Σύμφωνα με τον ίδιο «το πρόβλημα της εκτός σχεδίου δόμησης θα λυθεί ουσιαστικά με τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια, που ήδη εκπονούνται ή προετοιμάζονται με ορίζοντα ολοκλήρωσης τη διετία 2025-2026 και θα έχουν την έγκριση του Συμβουλίου της Επικρατείας με την έκδοση Προεδρικών Διαταγμάτων. Μέχρι το 2026, όμως, θα πρέπει να υπάρχει μεταβατική λύση. Οι προϋποθέσεις της δεν μπορούν να ακυρώνουν κάθε δικαίωμα δόμησης πολιτών και εκτάσεων, σε ποσοστό που ξεπερνά το 80%».

Οι μεγάλοι χαμένοι

Συνεπώς έτσι δημιουργούνται ιδιοκτήτες δυο ταχυτήτων: οι αδικημένοι και οι ευνοημένοι.

Στη συνέχεια, η εφημερίδα παρουσιάζει όλες τις κατηγορίες των ιδιοκτητών που θα δουν την περιουσία τους να χάνει την αξία της. Η προωθούμενη νομοθετική ρύθμιση θέτει μεταξύ άλλων δύο βασικές προϋποθέσεις που συνδέονται με:

Πρώτον, εν τοις πράγμασι ύπαρξη οδού για την εξυπηρέτηση των ακινήτων που εμφανίζεται σε αεροφωτογραφίες προ της 27ης Ιουλίου 1977.
Δεύτερον, πλάτος οδού τουλάχιστον 3,5 μέτρων.
Συνεπώς:

1. Ολοι όσοι έχουν οικόπεδα ή εκτάσεις σε εκτός σχεδίου περιοχές:

Δεν θα χτίζουν αν δεν υπάρχει επίσημη κρατική αεροφωτογραφία της περιοχής του οικοπέδου τους όπου να εμφανίζεται ο δρόμος που περνά μπροστά από το δικό τους οικόπεδο και αυτή να έχει τραβηχτεί πριν από το 1977, ενώ ο δρόμος θα φαίνεται στη φωτογραφία ότι έχει πλάτος τουλάχιστον 3,5 μέτρα.
Όσοι δεν πληρούν την άλλη προϋπόθεση που βάζει το υπουργείο, δηλαδή ο δρόμος που περνά μπροστά από το οικόπεδό τους να έχει διανοιχθεί (προφανώς προ του 1977) με συγκεκριμένη και ειδική απόφαση κρατικού οργάνου, είτε να είναι ήδη καταχωρισμένη στα κτηματολογικά βιβλία με την ένδειξη «ΕΚ» (ειδική έκταση) – παρότι δεν υπάρχει ακόμη η χώρα πλήρης κτηματογράφηση στη ·είτε να έχει οδόστρωση κάποια δημόσια Αρχή ή Οργανισμός ή να διέρχεται από τον δρόμο δίκτυο κοινής ωφελείας.
Σημειώνεται ότι η πρακτική της διάνοιξης αγροτικών οδών πέριξ των χωριών με αποφάσεις των παλαιών κοινοταρχών, πρακτική εξαιρετικά συνήθης στην ύπαιθρο και ιδίως σε ορεινές και σε μικρές αγροτικές περιοχές, προφανώς τίθεται εκτός πλαισίου αν δεν υπάρχουν έγκυρα αρχεία.

Όσοι έχουν περιουσία σε περιοχές όπου τα παλαιά αρχεία κοινοτήτων και νομαρχιών έχουν καταστραφεί, κινδυνεύουν να μηδενιστεί η αξία των εκτάσεων που κατέχουν.

2. Όσοι έχουν οικόπεδα που σχηματίστηκαν προ του 1985, η πλειονότητα δηλαδή των εκτός σχεδίου περιοχών, επιπλέον των γενικών προϋποθέσεων δεν θα χτίζουν εάν δεν έχουν πρόσωπο σε δρόμο τουλάχιστον 3,5 μέτρων.

Με λίγα λόγια είτε να έχουν πρακτικά κανονικό πρόσωπο σε δρόμο ή ο δρόμος να καταλήγει στο οικόπεδό τους και να συνδέεται επιπλέον με επίσημη οδό.

3. Όσοι έχουν οικόπεδα που σχηματίστηκαν από το 1985 έως το 2003:

Χάνουν το δικαίωμα να χτίσουν με την σύσταση δουλείας εισόδου από άλλο γειτονικό οικόπεδο (με αποζημίωση του ιδιοκτήτη) για την πρόσβαση στον δρόμο (λύση που ακολουθούν μέχρι σήμερα κάποιοι για τα τυφλά οικόπεδα.
Ο δρόμος που έχει πρόσωπο το οικόπεδό του θα πρέπει υποχρεωτικά να συνδέεται με διεθνή, επαρχιακή, δημοτική ή κοινοτική οδό ή τουλάχιστον εγκαταλελειμμένα τμήματα αυτών των δρόμων.

4. Όσοι έχουν οικόπεδα που σχηματίστηκαν μετά το 1985 μέχρι σήμερα, καταργείται η λύση της πρόσβαση σε τυφλά οικόπεδα με δουλειά.

Όλα τα τυφλά οικόπεδα και εκτάσεις χωρίς πρόσωπο σε δρόμο θα μένουν υποχρεωτικά αδόμητα.

5. Όσοι αγόρασαν ακίνητα την τελευταία πενταετία εκτός σχεδίου τα οποία σχηματίστηκαν μετά το 1983, παρότι τα συμβόλαια τους μπορεί να αναφέρουν ότι είναι άρτια οικοδομήσιμα, δεν θα είναι πλέον εκτός και αν ικανοποιούν τις αυστηρές προϋποθέσεις του ΥΠΕΝ.