Τι θα γίνει με τα οικόπεδα εκτός σχεδίου: Το κρίσιμο φθινόπωρο για το αν θα συνεχίσουν να έχουν αξία

Έχεις οικόπεδο εκτός σχεδίου και δεν ξέρεις για τον νέο νόμο, το Συμβούλιο της Επικρατείας κλπ; Μάλλον είναι καλό να ενδιαφερθείς…

Φέτος το φθινόπωρο η ακρίβεια αναμένεται να είναι το σημαντικότερο πρόβλημα για το μεγαλύτερο μέρος της κοινωνίας μας. Υπάρχει όμως την επόμενη περίοδο και ένα μεγάλο θέμα που αφορά εκατοντάδες χιλιάδες συμπολίτες μας, ακόμη και αυτούς που δεν έχουν πρόβλημα με τις μεγάλες τιμές: Ο λόγος για τα οικόπεδα εκτός σχεδίου.

Μία ωρολογιακή βόμβα που (φαίνεται να) έχει απασφαλιστεί…

Μπορώ να σε ζαλίσω με νόμους, αριθμούς αποφάσεων και πολλά άλλα. Νομίζω όμως πως και εσύ προτιμάς να σου τα γράψω απλά:

– Μέχρι πρόσφατα η συντριπτική πλειοψηφία των Ελλήνων ξέραμε ότι ένα οικόπεδο εκτός σχεδίου μπορεί να κτιστεί αν ισχύει για αυτό κάποια παρέκκλιση, ή αν έχει επιφάνεια πάνω από 4 στρέμματα.

– Με βάση αυτή την παραδοχή προχώρησε η ελληνική αγορά ακινήτων για πολλές δεκαετίες. Από κοντά και το ελληνικό κράτος, που επέβαλλε και εισέπραξε φόρους αγοράς και κατοχής κλπ, ενώ φυσικά μαζί είναι και οι τράπεζες, που έχουν δεχθεί ως εγγύηση για δάνεια πάρα πολλά οικόπεδα εκτός σχεδίου, με βάση την εκτίμησή τους ως οικόπεδα που κτίζουν, την αντικειμενική κλπ.

– Σύμφωνα με τις αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ) όλα αυτά τα χρόνια υπήρχαν νόμοι που έλεγαν πως δεν θα έπρεπε να κτίζονται τα εκτός σχεδίου οικόπεδα, όμως όλοι (νομίζαμε πως) ξέραμε ότι οι νόμοι αυτοί είχαν τα σχετικά “παραθυράκια”, ελλείψει και εγκυκλίων που δεν βγήκαν κλπ. Με βάση αυτά τα “παράθυρα” οι κατά τόπους Πολεοδομίες εξέδιδαν πολεοδομικές άδειες κατασκευής σε εκτός σχεδίου οικόπεδα, αρκεί να είχαν επιφάνεια 4 στρεμμάτων ή να ενέπιπταν σε άλλες εξαιρέσεις / “παρεκκλίσεις”.

– Την Άνοιξη του 2023 το ΣτΕ έβγαλε την πρώτη του απόφαση για το θέμα και ζήτησε την κατεδάφιση ακινήτου κτισμένου σε οικόπεδο εκτός σχεδίου. Ακολούθησαν άλλες δύο αποφάσεις μέσα στο καλοκαίρι, μέσα από τις οποίες οι ανώτατοι δικαστές της χώρας “μας λένε” περίπου τα εξής: “Δεν ξέρουμε τι νομίζετε εσείς, όμως εμείς δικάζουμε με βάση τον νόμο και αυτός λέει πως απαγορεύεται η εκτός σχεδίου δόμηση, με κάποιες εξαιρέσεις μη οικιστικές”.

– Το επιχείρημα του ΣτΕ είναι πως για να κτίζει ένα εκτός σχεδίου οικόπεδο θα πρέπει να έχει πρόσοψη σε “δημόσια χαρακτηρισμένο δρόμο”. Εσύ και εγώ θα πούμε πως κάθε ακίνητο έχει πρόσοψη σε έναν δρόμο, δια νόμου. Έλα όμως που οι δημοτικοί δρόμοι (πχ) δεν αναγνωρίζονται ως δημόσιοι, μιας και “δεν έχει γίνει η σχετική διαδικασία από το Κράτος εδώ και δεκαετίες” (ω, τι πρωτότυπο αυτό για την Ελλάδα!). Οι ειδικοί θεωρούν πως αν ληφθεί υπόψη η πρόσοψη σε “αναγνωρισμένο δρόμο”, περισσότερα από το 90% των εκτός σχεδίου οικοπέδων δεν κτίζουν πλέον τίποτε και είναι κατάλληλα για μπαξέδες…

– Μετά από αυτή την εξέλιξη, η κυβέρνηση αποφάσισε να επιλύσει το θέμα μετά τις εκλογές του Μαΐου και του Ιουνίου. Τα ρεπορτάζ λένε πως οι περισσότερες Πολεοδομίες (ΥΔΟΜ) σταμάτησαν να εκδίδουν νέες άδειες, ενώ στο μεταξύ οι δύο νέες αποφάσεις του ΣτΕ επί του θέματος έκαναν ακόμη πιο δύσκολη την “άσκηση”.

– (Ας μην ανοίξουμε την κουβέντα για το ότι σχεδόν όλοι οι δήμοι στην Ελλάδα δεν έκαναν καλή δουλειά με τα σχέδια πόλεώς τους και τις επεκτάσεις που έχουν καθυστερήσει δεκαετίες, ακριβαίνοντας έμμεσα τα σπίτια και τα ενοίκια στις περιοχές τους και πλέον δημιουργώντας πρόβλημα στα εκτός σχεδίου ακίνητα των δημοτών τους… ευτυχώς τουλάχιστον έκαναν ωραία πανηγύρια οι περισσότεροι)

– Για όλα τα παραπάνω ο επιστημονικός κόσμος της χώρας, με πρώτο τον Πρόεδρο του ΤΕΕ (τον κ. Γιώργο Στασινό) φωνάζει και λέει: “Έχουμε δημοπρατήσει σχέδια πόλεως σχεδόν σε όλη την Ελλάδα, για να ξεκαθαρίσουμε μία για πάντα τι μπορεί να κτιστεί και τι όχι. Αυτή είναι μία διαδικασία που θα τελειώσει το 2026 και μέσω αυτής θα μπει απόλυτη τάξη στο θέμα. Δεν είναι δυνατόν να μπλοκάρει όλη η χώρα μέχρι τότε και να σταματήσουν να έχουν δικαίωμα δόμησης τα εκτός σχεδίου ακίνητα επιφάνειας άνω των 4 στρεμμάτων”.

Σωστά, αν δεν το έχεις συνειδητοποιήσει ως τώρα, η ανησυχία είναι ότι μπορεί στην κυριολεξία οικόπεδα μεγάλης αξίας να μετατραπούν σε “σιταροχώραφα”… Για αυτό συζητάμε…

Αν θέλεις να διαβάσεις όλες τις λεπτομέρειες επί του θέματος, έχω γράψει μεγάλη ανάλυση εδώ.

Το σχέδιο νόμου που ετοιμάζει το υπουργείο του κ. Σκυλακάκη

Αυτή η δύσκολη “άσκηση” θα πρέπει να λυθεί πολύ προσεκτικά, αλλά και πολύ ξεκάθαρα από τον νέο υπουργό κ. Θόδωρο Σκυλακάκη και το επιτελείο του.

– Αν το κείμενο του νόμου δεν είναι αυτό που πρέπει, τότε εύκολα θα ανατραπεί από κάποια άλλη δικαστική απόφαση.
– Αν η κατάσταση δεν ξεκαθαρίσει, τότε η αγορά ακινήτων αυτής της κατηγορίας θα παγώσει και θα αρχίσουν τα προβλήματα για πάρα πολλούς πολίτες.
– Αν η λύση δεν αποτρέψει την αυθαίρετη δόμηση, μπορεί να ξυπνήσουμε με περισσότερα προβλήματα από τα σημερινά.

Ελπίζω να λυθεί το πρόβλημα μια και καλή με τον νόμο που περιμένουμε να έρθει στη Βουλή αυτό το Φθινόπωρο…

“Ηλία, αυτά αφορούν όσους έχουν τέτοια οικόπεδα. Εμένα τι με νοιάζει;”

Κατ’ αρχάς μιλάμε για εκατοντάδες χιλιάδες ανθρώπους που έχουν ένα εκτός σχεδίου οικόπεδο και θα πληγούν αν τους απαγορευθεί το δικαίωμα να κτίσουν σε αυτό τη μικρή δόμηση που δικαιούνται. Ας πάμε όμως να δούμε που θα επηρεάσει μία τυχόν αρνητική εξέλιξη τους υπόλοιπους, που μπορεί να σκέφτονται ότι “από πίτα που δεν τρως, τι σε νοιάζει και αν καεί;”

Σε νοιάζει, επειδή:

– Τα ακίνητα τα τελευταία χρόνια έχουν ήδη ακριβύνει πολύ. Αν τελικά τα εκτός σχεδίου οικόπεδα δεν κτίζουν, τότε τα λιγοστά οικόπεδα εντός σχεδίου θα γίνουν ακόμη πιο ακριβά = θα πιεστούν προς τα πάνω (μέσω στρέβλωσης) οι τιμές των ακινήτων εντός σχεδίου, ενώ θα πιεστούν προς τα κάτω (μέσω στρέβλωσης) οι τιμές στα εκτός σχεδίου.

– (Δεν συζητώ καν το ενδεχόμενο να υπάρξει αναδρομική απόφαση του ΣτΕ για γκρέμισμα ακινήτων που κτίστηκαν με νόμιμες άδειες στο παρελθόν. Εκεί θα ανοίξουν οι “ασκοί του Αιόλου”…)

– Όταν ανεβαίνουν οι τιμές, τι ακολουθεί μετά; Τα ενοίκια, καλά το κατάλαβες! Ναι, η λύση (ή όχι) του προβλήματος των οικοπέδων εκτός σχεδίου θα επηρεάσει ξεκάθαρα και τις τιμές των ενοικίων μετά από 1 – 2 χρόνια.

– Σήμερα υπάρχουν μερικές δεκάδες (ή εκατοντάδες;) χιλιάδες δάνεια που έχουν ως εγγύηση οικόπεδο εκτός σχεδίου. Με την αξία αυτού σχεδόν να μηδενίζεται, δεν θα πληγούν μόνο οι δανειολήπτες που θα κληθούν να φέρουν συμπληρωματική εγγύηση, αλλά και οι τράπεζες θα γράψουν μεγάλες επισφάλειες. Αν δεν ήσουν στην Ελλάδα τα προηγούμενα 15 χρόνια, θα σου υπενθυμίσω πως όταν οι τράπεζες έχουν προβλήματα, πληρώνουμε όλοι οι υπόλοιποι για να λυθούν αυτά…

– (Και δεν ξέρω αν οι συμβάσεις που υπέγραψαν τα funds που πήραν τα “κόκκινα δάνεια” των τραπεζών έχουν κάποιον όρο που να προβλέπει αποζημίωσή τους, αν λόγω δικαστικής απόφασης υποστούν απομείωση αξίας του χαρτοφυλακίου τους… Ξέρεις ποιος θα πληρώσει και μία τυχόν τέτοια αποζημίωση, ναι;)

Αν δεν ασχολήθηκες με το θέμα ως τώρα, σου συνιστώ να αρχίσεις να το ψάχνεις…

Παρά το ότι έγραψα πριν λίγο καιρό για το συγκεκριμένο θέμα, σήμερα αποφάσισα να σου το ξαναθυμίσω και να σου προτείνω να αρχίσεις να το ψάχνεις, ειδικά αν έχεις οικόπεδο εκτός σχεδίου. Ελπίζω το θέμα να λυθεί την επόμενη περίοδο και να αποφύγουμε τα κλάματα, τις κατάρες και τις καταστροφές, όμως μέχρι να σιγουρευτούμε πως λύθηκε είναι καλό να θυμόμαστε πως πρόκειται για πρόβλημα που μπορεί να αλλάξει άρδην την κατάσταση στην Ελληνική αγορά ακινήτων.

Εσύ τι γνώμη έχεις;

ΥΓ. Προσωπικά είμαι υπέρ της κατεδάφισης κάθε αυθαίρετου ακινήτου, της συνταγματικής κατάργησης της νομιμοποίησης αυθαιρέτων με μικρά πρόστιμα και της νόμιμης δόμησης, με ξεκάθαρους κανόνες και προβλεψιμότητα. Το περιβάλλον μας προστατεύεται όταν οι κανόνες είναι ξεκάθαροι, όχι όταν λέμε όχι σε όλα και αφήνουμε τους παράνομους να νομιμοποιούνται εκ των υστέρων.

*Ο Ηλίας Π. Παπαγεωργιάδης είναι επιχειρηματίας και σύμβουλος επιχειρήσεων